Bij de investering in vastgoed stelt zich steevast de vraag of je dit beter privé doet, dan wel via jouw vennootschap. Het aanhouden van vastgoed via een vennootschap heeft onmiskenbaar enkele voordelen. Maar er zijn ook valkuilen. Hoe maak je een keuze en wat zijn de fiscale gevolgen?

Tip: bezint eer ge begint

Privé aankopen, via uw vennootschap of een combinatie van beide: het kan allemaal. Maar je denkt er best vooraf goed over na. Want eenmaal de verkoopovereenkomst (in de volksmond ‘compromis’ genoemd) is getekend, is de koop definitief gesloten en kan je niet meer terug. Wordt er nadien in de notariële verkoopakte een andere koper opgenomen dan diegene die vermeld staat in het compromis, dan riskeer je tweemaal registratierechten te moeten betalen. En dat wil je uiteraard vermijden.

Let ook op met vage formuleringen in de onderhandse overeenkomst, indien je nog niet zeker bent hoe je het onroerend goed zal aankopen. Een clausule die voorziet dat de koper “voor zichzelf of voor een ander nader aan te wijzen derde persoon koopt” is fiscaal uit den boze.

Moet je snel beslissen maar heb je de knoop nog niet doorgehakt, dan wordt het best gewerkt met een wederzijdse verkoop- en koopoptie (de zogenaamde ‘gekruiste opties’). Op die manier behoud je als koper de nodige flexibiliteit om alsnog een andere koper aan te duiden zonder fiscaal gepenaliseerd te worden.

En wat als er nu toch een vergissing is gebeurd bij de onderhandse verkoopovereenkomst? In dat geval is jouw enige uitweg om het compromis minnelijk te ontbinden. De Gewesten voorzien alle drie in een bijzondere regeling waarbij je tegen betaling van tweemaal 10 euro (specifiek vast recht) het compromis minnelijk kunt ontbinden op een fiscaal neutrale manier en dus de heffing van het verkooprecht vermijden.

Onmiskenbare voordelen...

Het grote voordeel om te werken met een vennootschap is dat je met ‘bruto gelden’ kunt investeren. Je hoeft het niet eerst uit te keren naar jouw privé (lees: fiscaal op af te rekenen), alvorens het te kunnen investeren.

Bovendien kan de vennootschap de kosten van het onroerend goed in principe fiscaal aftrekken. Het gaat dan om bijvoorbeeld de registratierechten en notariskosten bij aankoop (tenzij de vennootschap die heeft geactiveerd), de afschrijvingen en kosten van onderhoud en herstellingen.

Let wel, de fiscus aanvaardt die kostenaftrek niet meer zomaar. Vooral wat betreft vastgoed dat voor privé doeleinden wordt gebruikt (denk aan de gezinswoning of een appartement aan de Belgische kust dat gratis door de vennootschap ter beschikking wordt gesteld aan de bestuurder) ligt de kostenaftrek gevoelig en merken we de laatste jaren een tendens waarbij de fiscus deze kosten systematisch verwerpt, daarin al te vaak gevolgd door de hoven en rechtbanken.

Het devies is daarom om vastgoed dat je zelf wenst te gebruiken ook gewoon privé aan te kopen. Voor beroepsmatig aangewend vastgoed of investeringsvastgoed blijft de vennootschap wel een valabele piste, al moet ook daar de rentabiliteit kunnen worden aangetoond.

…maar er zijn ook nadelen

Betreft het een onroerend goed dat wordt verhuurd, dan is de vennootschap altijd belastbaar op de werkelijke huurinkomsten, ongeacht of het onroerend goed wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon, dan wel aan een andere vennootschap. De relevante kosten kunnen wel fiscaal in mindering worden gebracht.

Dit is anders wanneer je het vastgoed privé aankoopt en verhuurt aan een natuurlijke persoon die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt. In dat geval ben je enkel belastbaar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, en dit ongeacht het bedrag aan werkelijk geïnde huurinkomsten. Vandaar dat het privé aankopen van vastgoed vaak wordt gezien als een appeltje voor de dorst, des te meer na pensionering.

Ook bij een latere verkoop ben je beter af wanneer je het onroerend goed privé hebt aangekocht. De meerwaarde blijf in principe onbelast, tenzij het gaat om een zogenaamde ‘snelle verkoop’ binnen de 5 jaar na aankoop (8 jaar voor gronden).

Als daarentegen de vennootschap het onroerend goed verkoopt, is de meerwaarde altijd belastbaar in de vennootschapsbelasting (standaardtarief is 25%). De meerwaarde wordt berekend als de verkoopprijs min de resterende boekwaarde van het vastgoed. Stel een verkoopprijs van 500.000 euro en een resterende boekwaarde van 300.000 euro, dan is de meerwaarde gelijk aan 200.000 euro. De vennootschap zal dan in principe 50.000 euro aan belasting betalen.

Wel bestaat er een mogelijkheid om, onder bepaalde voorwaarden, de verkoopprijs volledig te herinvesteren, om zo de meerwaarde gespreid in de tijd te kunnen laten taxeren. Op die manier wordt de cash-impact in hoofde van de vennootschap enigszins beperkt.

Zakelijk recht als alternatief

Een alternatief kan zijn om de vennootschap het vruchtgebruik of recht van opstal of erfpacht te laten verwerven. De vennootschap is dan tijdelijk eigenaar van het onroerend goed en heeft hiervan het gebruik en het genot (bijvoorbeeld de huurinkomsten in geval van verhuur) en kan afschrijvingen nemen op de aanschaffingsprijs. Bij het einde van de duurtijd van het zakelijk recht word je privé volle eigenaar van het onroerend goed, in principe zonder fiscale gevolgen.

Let wel, de fiscus kent deze technieken ook en voert hierop gerichte controles uit. Het zal dus zaak zijn om de waardering van het vruchtgebruik, of de vergoeding bij het einde van het recht van opstal of erfpacht goed te moduleren en te onderbouwen om fiscaal nadelige gevolgen te vermijden.

Ook in het kader van successieplanning kan het interessant zijn om het onroerend goed gesplitst aan te kopen. De ouders kopen dan het vruchtgebruik en hun kinderen de blote eigendom. Bij het overlijden van de langstlevende ouder dooft het vruchtgebruik uit en wast het aan bij de blote eigendom van de kinderen, zonder dat hierop erfbelasting is verschuldigd. Dit is in het bijzonder interessant bij vastgoed in privé bezit. De schenking van vastgoed wordt immers onderworpen aan progressieve tarieven gaande van 3% tot 27%.

Ook de vererving van vastgoed is duur. Boven een waarde van 250.000 euro bedraagt het tarief 27%. Zit het vastgoed in een vennootschap, dan kan je jouw successieplanning organiseren door een eenvoudige schenking van de aandelen (al dan niet met voorbehoud van vruchtgebruik). Die schenking wordt slechts belast aan een vlak tarief van 3% in de rechte lijn.

Advies: bepaal je strategie vóór je investeert

Vastgoed kopen met jouw vennootschap kan zeker interessant zijn. Maar alles hangt af van je persoonlijke noden en wensen, zowel op korte als op lange termijn. Ook het type vastgoed waarin je wenst te investeren, speelt daarbij een belangrijke rol.

Het is daarom van cruciaal belang om op voorhand goed na te denken over de verschillende opties. Eenmaal het onroerend goed is aangekocht, is het immers vaak te laat of een fiscaal dure zaak om alsnog aanpassingen te doen.